Skaičiuoklė apskaičiuoja, kiek turto sukauptum kiekvienu keliu per pasirinktą laikotarpį. NT pusėje kaupiasi nuomos pajamos ir buto vertės prieaugis, atėmus kaštus; akcijų pusėje auga investicijų portfelis. Kad parodytų ne vieną „vidutinę” ateitį, o riziką, ji 2 500 kartų atkartoja istorinius svyravimus (Monte Carlo) ir pateikia rezultatų pasiskirstymą — medianą ir tikėtiną intervalą. Visi skaičiai — realiais eurais, šiandienos perkamąja galia.

Monte Carlo — metodas, kai vietoj vienos prielaidos modeliuojama daugybė galimų ateičių (čia — 2 500). Kiekviena trajektorija sudėliota iš tikrų istorinių NT ir akcijų atkarpų, imamų kelerių metų blokais iš eilės, kad išliktų natūralus pakilimų ir krizių ritmas. Vienas vidutinis skaičius klaidina — jis paslepia riziką. Todėl rodome visą pasiskirstymą: medianą (tipišką baigtį) ir intervalą, į kurį pateko 80 % scenarijų.

Nuomos grąža — metinės grynosios nuomos pajamos, padalintos iš buto kainos (pvz. 9 000 € / 220 000 € ≈ 4 %). Tai pagrindinis NT pranašumo variklis: kuo aukštesnė, tuo greičiau butas atsiperka. Skaičiuoklė skaičiuoja grynąją grąžą — atėmus išlaikymą, prastovas ir mokesčius, ne „popierinę” bruto. Žema nuomos grąža (kai butas brangus pajamų atžvilgiu) dažnai pakreipia svarstykles akcijų naudai.

Paskola yra svertas — ji padidina ir pelną, ir nuostolį. Perkant butą su paskola, visa buto vertė auga ar krenta, nors įdėjai tik dalį savų pinigų, o nuoma dengia įmokas. Todėl augančioje rinkoje svertas smarkiai padidina NT grąžą. Akcijos paprastai perkamos be sverto, todėl tai vienas didžiausių NT pranašumų — bet ir rizika krentant rinkai ar esant prastovoms taip pat didesnė.

Lūžio taškas — reikšmė, ties kuria abu keliai susilygintų. Pavyzdžiui, „akcijų grąžos lūžio taškas” rodo, kiek akcijos turėtų uždirbti, kad pasivytų investicinį NT. Lygiai taip rodomi NT augimo ir nuomos lūžio taškai. Tai padeda suprasti, kiek tavo prielaidos turėtų pasikeisti, kad išvada apsiverstų — jautrumo rodiklis, ne prognozė.

kcijos dažniausiai laimi, kai nuomos grąža žema (butas brangus pajamų atžvilgiu), palūkanos aukštos, o akcijų grąža viršija NT augimą plius nuomą. Be to, akcijos nereikalauja valdymo — nėra nuomininkų, remonto, prastovų ar likvidumo problemos. Pasaulio akcijų ETF (pvz. VWCE) yra pasyvus, plačiai diversifikuotas kelias, kai NT su valdymo rūpesčiais netraukia.

Realūs eurai = šiandienos perkamoji galia (iš skaičių „išimta” infliacija). Per 30 metų infliacija stipriai iškreipia nominalias sumas — pusė milijono po trijų dešimtmečių verti gerokai mažiau nei šiandien. Lygindami NT ir akcijas realiai, palyginimą darome sąžiningą — abi pusės vertinamos ta pačia verte. Infliacijos prielaidą (numatyta 2,2 %) gali keisti pats.

Skaičiuoklė nesako, kas bus — ji rodo, kas istoriškai jau būdavo panašiomis sąlygomis. Rezultatas yra galimų baigčių pasiskirstymas, paremtas tikrais praeities svyravimais, o ne spėjimas. Praeitis negarantuoja ateities, todėl rezultatą verta vertinti kaip įrankį mąstymui ir rizikos suvokimui, ne kaip pažadą ar individualią investicinę rekomendaciją.

Taip. NT pusėje įskaičiuojami buto išlaikymas, prastovos (užimtumas), pirkimo/pardavimo kaštai ir kapitalo prieaugio mokestis. Sezoniniam (kurortiniam) nuomojimui naudojama grynoji metinė nuoma, atspindinti realų užimtumą. Akcijų pusėje portfeliui taikomas 15 % kapitalo prieaugio mokestis. NT ir akcijoms — vienodos mokesčių taisyklės, tad palyginimas teisingas.